アメリカに投資物件を持つ時の税金・外国税額控除
ハワイ、行きたいな～～と思ってみたり、いつか住みたいな～とも思う時があります。ジメっとしてない、温かい気候がいいのかな～
外国人が日本の物件を購入するように、日本人も外国に投資物件を購入するケースもありますね。
投資先が外国ということで言葉や税務リスクも考え、、自分がどのようなライフスタイルを取り入れるかで、投資物件を選ぶといいですね。
・購入の目的は？
例えば、法人購入であれば、会社の福利厚生として利用の幅が広がりますし、個人で購入しても利用することが少ないことが想定されるのであれば、売却時にキャッシュが残るような物件を選ぶことがポイントです。
またアメリカは中古物件市場であるため、購入後何十年経過していても価値が上がる可能性が高いです。
また日本と違い、土地より建物の価値が高いのがアメリカの不動産の特徴です。（おおむね建物割合が70％）
水回りなどの修繕費が抑えられる築年数が浅い物件は、とても人気があります。
・税金面は？
日本に住んでいる方が、アメリカの物件を購入するケースですが、居住者＝全世界所得での申告になります。
個人所有でホテルとして貸し出しすれば不動産所得として日本でも申告を行います。
米国への申告については、
「Ａ：源泉徴収方式」 受取家賃の30％を源泉徴収をされる方法と、
「B：損益通算による申告課税方式」 収入からローン利子など費用を控除して課税を受ける方法があります。
（Ａ）は税務面では不利と考え、（B）を選択するケースが多いです。
ちなみに、日本とアメリカでは減価償却費（Ｄepreciation）の計算が違いますので、もちろん米国申告では米国の基準に応じて計算します。
アメリカで支払った税金は、日本側で外国税額控除の対象となります。
ただ、日本とアメリカでは申告期限が異なります。
日本は3/15で、アメリカ4/15となり、アメリカのほうが遅いのです。
したがって、日本の申告時は税額が確定しないということで、賃貸初年度において外国税額控除ゼロで申告を行い、 限度額を繰越す、、、という計算をいたします。
不動産投資は、比較的数字が読みやすいため、購入時から収入見込み・管理費やローン利息など算出し、計画的に税金戦略を行うことをお勧めします。
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