不動産収入がある時の確定申告のポイント
マンションの1室を貸す、庭の空いてるスペースを駐車場として貸す、住んでいた家を一時的に人に貸すなど、不動産の貸付から生まれる所得について、個人は不動産所得として申告します。
・不動産収入の申告
不動産所得とは、次の（1）から（3）までの所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます。
(1) 土地や建物などの不動産の貸付け
(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3) 船舶や航空機の貸付け
計算は、総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額 デス。
・総収入金額とは
家賃のほか共益費のような名目で受け取る管理費も含みます。その他礼金、更新料も。
また敷金や保証金などでも、返還しない金額があれば、預り金ではないので総収入金額として計上します。
また、貸付物件の敷地内に、自動販売機を設置している時は、不動産所得の付随収入と考え、その売上も計上します。
・未入金の家賃収入は？
未入金であっても契約によって、収入すべき日が決まっていると思います。
家賃の多くは、月末に前家賃（1/31に2月分の家賃を支払う）っていうのが多いのでは？
だとすると、未入金であっても契約で決めていれば、未入金でも総収入金額とします。
所得税基本通達36-5
契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日
・必要経費はどんなもの？
不動産収入に関する経費というと、
固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、募集費、大家負担の物件光熱費（共有部分など）、などが挙げられます。
貸主と借主の間に、不動産業者をいれることも多いですよね～ そこへ管理手数料を支払っている時には、そちらも経費として良いでしょう。
固定資産税は、「貸し付けの不動産にかかるもの」のみですので、自宅分が含まれているケースでは、計算に注意が必要です。
また貸付期間と経費を計上する期間との対応もチェックです！
今年5月から始めて貸付を始めた・・・というケースでは、5月以前のものは、経費にしていいのか確認が必要です。
今まで、たんに空室にしていた部屋を、貸し出すことにしたから修繕をして・・・なんていう時は、空室にしていた期間のものって経費じゃないよね～と判断されやすいです。火災保険など年間払いの事が多く、期間按分をすることが一般的です。
・減価償却費
必要経費のうち「減価償却費」というのがあります。
購入した建物などは、時の流れとともに価値が下がっていきます。その価値減少分を費用に計上しよう！というものでもあります。
資産の種類、構造などで、計算方法・価値減少年数が決められています。
例えば、マンションの１区画にしても、建物分の他、内装や仕切りなどの附属部分、電気など配線工事、エアコンなどの取付備品などで成り立っているため、厳密にはそれらを分けて減価償却費を計上することになります。
（計算が複雑なので、初年度だけ税務署や専門家の手をかりて計算を示してもらうもの良いかもです）
・所得がマイナスの時は、負債利子に注意
マンションなど不動産投資をする際には、借入をしている事が多いでしょう。
その時は、借入金返済に応じて負担する支払利息も費用に計上することができます。
ただ、不動産所得が赤字になった時では、その赤字のうち、支払利息の計上がある時は注意が必要です。
というのも、支払利息のうち、土地の取得に掛かる分は必要経費に算入できませんよーーという調整があります。
・青色申告は？
不動産所得がある方も、申請すれば「青色申告者」になれます。
青色申告特別控除も受けられますが、貸し付けの規模により 10万円か65万円かになります。
違いは、事業といえるような規模であれば 65万円の特別控除をとれます。
この基準として、「5棟10室基準」というのがあり、貸付の規模が 5棟以上、または 部屋数では10部屋以上であれば、事業的な規模という通達があります。
◆◇今日のつぶやき◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
今回は、不動産所得の計算の仕方、、、ということで全体的な計算として書いてみました。
入居・退去に関する家賃の集計に注意すれば、毎年ご自身で確定申告されている方は多いようです。
