住宅を買い替える マイホームの税金計算は？
住宅を単に売却するケースや、住宅を買い替える時の所得税の取扱いについてまとめました。
・住宅を売却する・・・譲渡所得
まずは、売却して利益がでるか、損失なのかを計算してみましょう。
譲渡価格－（取得費+譲渡費用）＝黒字？赤字？
ちなみに取得費とは、購入した時の価格を元に、経過年数を考慮した額（減価償却費相当額）を控除します。
また土地、建物を売った年の1月1日現在で、その土地建物の所有期間が5年を超えるか、確認します。
5年を超えるときは「長期譲渡所得」となり、5年を超えないときは、「短期譲渡所得」となり、税金計算の時の税率が変わります。
・短期譲渡所得金額の税率 → 所得税 30％ 住民税 9％
・長期譲渡所得金額の税率 → 所得税 15％ 住民税 5％
※このほか、所得税には復興特別所得税が計算されます。
・利益がでるケース
上記の計算で、利益が出るときには、所得税（譲渡所得）が掛かります。
ただ、マイホーム（居住用）は優遇制度が受けられるときがあります！
・3000万円の特別控除（措置法35条）
利益から3000万円まで「特別控除」というのが受けられます。
なので、税金が発生しなくなることも多いのではないでしょうか？？
ただ、次に新しい住居を購入する予定がある時は、その物件で住宅ローン控除を受けられないことがありますので、ご注意ください。
3000万円の特別控除で、税金がでない～というケースでも、確定申告は必要なので、一定の書類を添えて申告は忘れずに！
参考：住宅借入金等特別控除の適用要件 （国税庁HPより）
居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2）の適用を受けていないこと。
・税率の軽減（措置法31条の3）
通常は上記の税率を使いますが、譲渡の年の1月1日現在で、マイホームの所有期間が10年を超えているケースでは税率が軽減されます。
3000万円の特別控除も重複適用が可能です。
・課税長期譲渡所得金額について6000万円まで → 所得税 10％ 住民税 ４％
・課税長期譲渡所得金額について6000万円超 → 所得税 1５％ 住民税 ５％
※このほか、所得税には復興特別所得税が計算されます。
・損失がでるケース
譲渡の年の1月1日現在で5年を超えるマイホームの譲渡のケースでは、限度額の範囲内ですが、損益通算といってその年の所得と通算することも出来ます。
その年で通算しきれないときは、その年の翌年以後3年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除く）の所得から控除することができます。
・マイホームを買換える場合（措置法41条の５）マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
・新たにマイホームを買換えない場合の特例（措置法41条の５の２）マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
・買い替えのケース
譲渡して、新しいマイホームを購入するというときには、利益又は損失の時とで優遇があります。
特に利益の時では、次の譲渡の時に精算する（税金をはらう）という、利益の繰越という買換え特例があります（措置法36条の2）
買換え特例は、居住期間・所有期間が10年以上という要件もあります。
・まとめ
マイホームの譲渡の際、優遇を使おうとすると細かい要件を確認する必要があります。
特に買換えの時には、重複摘要がOKなもの、NGなものとあります。
次の購入と住宅ローン控除の適用、将来の予定もふくめ、専門家の意見を聞かれる事をお勧めします。
◆◇今日のつぶやき◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
税制改正大綱が発表になりました。話題の！？配偶者控除位で、目をひく改正は少なかったように思います。
